我們對於住屋問題的三種態度＿梁振英

明報
A14 | 港聞 | 筆陣 | By 梁振英 2010-05-14

我們對於住屋問題的三種態度：自住的、投資的、投機的


【編者按：應否復建居屋，是近期公眾高度關注的政策議題，運輸及房屋局長鄭汝樺多次表明不傾向復建，但行政會議召集人梁振英在本報筆陣專欄羅列大量事實和論據，力陳政府有責任協助市民置業安居，本報全文刊出，歡迎政府當局回應。】

房屋問題，政府正徵求社會的意見。我們必須正確界定問題的本質，然後釐清幾個根本概念。

看香港的住屋和樓價問題，投資者、投機者和想買樓換樓自住的人，各有不同的態度。

提4 點意見與田北辰商榷

第一種態度是：買樓是投資，政府不應介入，因此不應復建居屋，房屋是否自置，政府不必上心。代表這種態度的一篇典型文章，是自由黨中常委田北辰在2009 年12 月1 日《信報》發表的〈建居屋助人致富是哪門道理？〉文章說： 「我一直對居屋政策有很大保留。房委會動用公帑興建居屋，並以市價折讓價售予合資格家庭。他朝物業升值，居屋業主能補地價出售單位獲利，變相用公帑補貼業主賺錢，根本是本末倒置……。中國人置業的目的，從來都是希望將來資產升值，永不升值的投資，肯定無人問津。」

我提四點意見：

（一） 我認為居屋業主沒有因為居屋政策致富。一個居屋單位的賣價不過是三幾百萬元，賣了居屋，還清按揭，補完地價，居屋業主一家從此露天蓆地，也不過是一二百萬元的身家。資產淨值十億八億的商人，不計自己住的物業價值，在香港大概可以剛剛攀得上個「富」字。200 萬元的400 倍才是8 億，500 倍是10 億，居屋小業主靠居屋致富？10 劃未有0.01 撇。居屋業主充其量是小康。香港共有30 幾萬個居屋業主，如果居屋計劃，可以每年讓一萬幾千戶香港家庭「致富」，我們更應該大力推動。如果1976 年麥理浩總督沒有推行居屋計劃，香港今天的30 幾萬戶居屋戶只是公屋租戶，我認為不值得恭喜。

（二） 田北辰先生的核心論點是： 「用公帑……市價折讓價……賺錢」。我認為：退一萬步說，如果居屋業主因此賺錢，香港不少其他人因政府的其他土地補貼政策也賺錢。

大家知道香港有3 個大規模的工業，而且有30 年歷史，不是一朝一夕的事。工業是什麼？香港有些工廠，用地面積大，而且需要在低密度的環境中生產，在私人市場經營不划算，因此為了「工業多元化」，政府在工業提供廉價土地，地價約200 元一方呎，是居屋一呎樓面價錢的零頭。如果這些土地用作高密度廠房，政府賣的地價肯定會更高。又如果以200元一呎賣給香港人建屋自住，肯定會很受歡迎。工業補貼地價我贊成，因為有明確的社會目標，和以較低地價賣居屋給香港人沒有分別。在工業經營的企業，都是牟利企業，這些企業家比買居屋的小家庭，是誰賺了錢致了富？

再者，幾十年前，不少特殊工業用地、公共交通用地和其他公共事業用地，政府收的地價往往低於政府開發土地的成本。後來香港社會發展，土地有價，不少這些土地已經成為地產項目。不少原來的廠商成為地產公司，連公司的名稱也沒有改，不少公共事業公司被地產公司收購，成為地產公司的附屬。為什麼地產公司要收購公共事業公司和公共交通公司？如果不是為了土地的開發潛質，為了什麼？將這些土地改變為房地產用途，根據地契的條款，有些要補地價，有些不必補地價，地產商賺的利潤，有沒有政府當年低價批地的成分？我認為有。

（三） 不少廠家幾十年前在港九新界買入工業用地，有些地點當年是不毛之地，今天有高速公路和大橋直達，橋和路是公帑修建的，大家免費使用，廠房周圍建滿公屋居屋，提供工廠需要的勞動力。因為有了這些用公帑的建設，今天這些工業用地，即使仍然用作廠房，不變成地產項目，價值比幾十年前漲十幾二十倍，裏面有沒有政府公帑的作用？我認為有。有沒有令廠家致富？有。香港和台灣大陸不同，沒有實行孫中山先生「漲價歸公」的思想，沒有資本增值稅，更沒有土地增值稅，這十幾二十倍的增值，廠家連稅也不必交，富了，我們反對不反對？沒有反對。代表工商界和代表真正富人的人，沒有道理為了小市民、小家庭買作自住的居屋升了點值而興問： 「助人致富是哪門道理？」

如果居屋家庭真的「致富」，香港社會在其他擁有土地樓房利益的人致富的同時，稍為均富一點，有何不好？

（四） 在土地樓房問題上，政府有不同名目的補貼和鼓勵措施。政府以象徵式價格向房屋協會批出土地，房協推出長者安居樂計劃，建設了位於牛頭角和將軍澳的彩頤居和樂頤居兩個長者屋苑，提供576 個單位。這些專門為長者設計的單位，設施非常完備，包括按摩池、平台花園、泳池、綜合醫療診所（有中醫、西醫、牙醫、物理治療師、職業治療師註診）、便利店、餐廳、圖書館、工藝陶瓷室、中樂室連卡拉OK、美容室、理髮室及健身室等。單位以「長期租約」形式租出，長者只需一次過或分期繳付一筆租住權費，即可長期居住，毋須再交租。房協不牟利，政府以象徵式價格批地，長者有沒有受「公帑補貼」？有。但我很支持。

此外，香港政府在1997 年3 月成立按揭證券公司，由政府通過外匯基金全資擁有，其中一個核心任務就是「促進更多人士在香港置業」。從1999 年3 月至今，該公司推出了旨在「協助更多市民擁有自置物業」的按揭保險計劃，核准貸款銀行可獲高達30%的保險，使銀行能夠造高達物業估價95%的按揭貸款而毋須承擔額外信貸風險。在此保險計劃下，市民只需付出物業估價的5%（如估價不足，則加上市價與估價的差價）作為首期，就可以「上車」做業主，大大降低了置業的門檻。2008 一年，該公司接獲21,477 宗申請，總金額達500 億元，已提取的按揭貸款額達204 億港元，市場滲透率為16%。

為銀行提供保險，讓銀行能夠造95%按揭貸款，協助更多市民擁有自置物業，是有明顯社會目標的公共政策行為。推行至今，市民反應積極，亦未聽到有反對聲音。要社會上所有人都能夠擁有自住物業是不現實的，但我們不能因此說政府不應該協助市民置業安居。如果我們真的認為政府不應協助市民置業安居，大抵按揭證券公司也要停辦，就讓銀行以商業考慮決定貸款成數好了。

投資人vs.住屋人對自置物業看法迥異

社會應該以什麼態度，看待房屋和買樓自住問題？將房屋純粹看成投資的投資人和將房屋看作置業安居的住屋人，對問題的看法南轅北轍。投資人會說：為什麼兩年前樓價較低、樓市較靜的時候你偏不買，要等到今天才抱怨樓市太熱、樓價太高？住屋人會說： 「我兩年前不知道今年會結婚。」「我們兩年前不知道今年生孩子。」「我兩年前BB 剛出生，嬰兒放在客廳，現在孩子兩歲了……」「我兩年前還未儲夠錢上車……」

投資人會用種種程式算出租樓和買樓在投資回報上沒有差別： 「你可以租樓，然後用買樓的首期買地產公司的股票，一樣可以分享到地產的升值。」住屋人會說： 「孩子上學了，我不想家住得離學校太遠，不想每兩年到處找學校附近的租盤，不想和業主打交道，不想每次打口釘掛幅畫都要想起業主。」

投資人心中想的是第二個單位，第三個單位……；住屋人談的是唯一甚至是第一個單位。投資人的一切標準歸於這個符號： 「$」；住屋人求的是歸宿、穩定、歸屬感和麥理浩總督1976 年說的「安全感」。投資人看的是回報；住屋人看的是紀律性儲蓄。

投資人會以為未來幾個月，歐洲經濟有潛在危機，世界各地的政府也有可能退市，因此利率可能上調，經濟基調也可能變壞，樓價回落，大家就可以「趁低吸納」，住屋問題就可以緩解。住屋人說： 「發生這種情，我會擔心失業，擔心減薪，就算我拿的是鐵飯碗，加息會抵消樓價下跌的好處，我還是沒有足夠能力供樓。」

投資人不明白為什麼會有人買居屋，為什麼有人願意接受產權較低流通性的居屋，為什麼在漲價之後出售，要將漲價部分以補地價方式和政府分享。住屋人說： 「我一家人住居屋住得很好，我家不必住出租公屋，不必和私人業主打交道，我們『升呢』。」

投資人不明白為什麼過去十多年，香港雖然經歷經濟上的大起伏，每年的住宅單位買賣合約總數，變化比想像中小（見圖一）。

這兩種人之間，沒有共同語言。

住屋問題的本質遠比「民生必需」複雜

除投資外，香港的住宅也經常是炒賣的對象。談炒樓不得不談住屋的本質。

住屋固然是民生必需，但香港的住屋問題的本質，比「民生必需」四個字複雜得多。

在衣食住行當中，香港人住的開支最大，而且相比其他已發展社會，條件甚差，因此是老大難的民生問題。房屋問題再度成為熱門政策議題，不完全是輿論炒作。香港人並沒有要求政府在衣食行問題上介入市場，沒有要求政府資助買小房車作代步之用，因為公共交通工具固定、可靠，而且政府對車船費有各種各樣的機制規範。

嬰兒奶粉是必需品，傳媒不時報道指大陸居民到新界北區的商店搜購奶粉，這些搜購沒有引起太大的關注，因為貨倉裏有存貨可以補充，價格再漲下去，入口商就會空運新貨來港，幾天內就可以把問題平息。不過，如果我們假設：香港嬰兒用的奶粉，只能在香港生產，需時3 至5 年，而且完全不能由境外生產商補充，某天奶粉供不應求，有人趁機入市，搜購和囤積奶粉，造成更嚴重的短缺和價格暴漲的問題，大家想想，政府可以坐視不理嗎？在這情下，如果政府介入奶粉的訂價，並補助低下階層家庭買奶粉，有人會說這是違反市場經濟原則嗎？有人會問： 「你為什麼不早幾個月買，偏要等到今天缺貨時才買」嗎？

房地產就有這個特質。香港人需要的房屋，只能在香港建造，完全不能靠入口，而且建造周期長。我們的房屋，絕大部分是高層，加上近年各種城規和環保等要求增多，建造期長達3 年以上。外國的小洋房，不必打樁，不必安裝電梯，磚石結構加上木的屋頂支撐，1 年就可以交貨。香港樓房供應的滯後時間長，加深了供求的不平衡。由於這些特質，房屋不僅是必需品，房屋的民生敏感度比嬰兒奶粉更大。因為這個特質，各國政府對房屋的政策，都有特殊處理，不能簡單一句「市場力量」就可以解決或預防問題。

供應不可即時加大，減少需求又如何？在外國，甲城樓價貴就搬去乙城，乙城貴則再搬到丙城，這種現象，比比皆是。在英美等國，大城市的樓價高，不僅市民外移，大中型企業連同員工集體搬往外圍城市的例子極多。香港樓價高，往哪裏搬？可以搬去深圳番禺的有幾家人？香港有這個限制，幅員廣大國家和地區有緩衝能力，香港沒有。

也是資本主義的澳洲嚴限外籍非居民炒賣樓房

最近有一則新聞，值得引述，這事發生在澳洲。澳洲是資本主義市場經濟國家，近年的經濟發展得相當不錯。

2010 年4 月24 日，澳洲政府宣布：就外國人的投資規則，作重大收緊。此後，外籍非居民，如投資澳洲房地產，只可增加澳洲的住房總量（即買地建樓），而臨時居民買現樓，只可作自住用途，否則受法律制裁。有關限制相當嚴苛，其中一條是： 「已經得到許可買樓的臨時居民，必須在離開澳洲之前強制性賣出物業」。助理庫務部長說： 「政府要確保臨時居民和外籍非居民合法地投資澳洲房地產，符合社會的期望，而且又不為澳洲人的住房需求造成壓力」。這是澳洲政府對國民買屋需要的保障。對澳洲政府來說，澳洲並不願意看見由於外國人買澳洲住宅，造成價格上漲，令到澳洲人買不起。澳洲政府不會說： 「外國人買了澳洲的住宅，總要租出去，本國人買不起，租樓也可以嘛！」這個例子說明（一）住宅不是一般商品。在工、商、住、舖四種樓房中，別的不管，只管住宅，外人止步。（二）租樓住和買樓住確有分別。

炒家的推波助瀾，是香港住宅價格波動的另一個主因。香港人炒樓比歐美澳日更普遍，資金更多。縱觀全球，近年只有新加坡的炒風接近香港，只有大陸的炒風超過香港。

香港有20 萬個私人住宅單位出租，當中有地產商，更多的是擁有一兩個單位的投資者。這些投資者為租戶提供租盤，長期持有，有正面的社會功能。但炒樓是另一碼事。

炒樓的影響是什麼？

炒家不必要特強的預見力，只是在價格持續上升一段時間後，隨大潮入市。炒家簽了正式買賣合同，付了10%樓價作為訂金，就可以換來繳付尾數、正式成交前的3 個6 個月的空間，善價而沽。沽不出去怎樣辦？近來利息低、租金升，銀根鬆動，借錢買樓收租仍有可為。於是沽不出去的話就付尾數，成交，然後租出去。

目前炒家佔多少？地產代理界說約佔所有買家的10%。2010 年4 月6 日稅務局長表示，稅局以電腦檢視和跟進房地產炒家，發現2007 至08 年可能涉及炒賣而需跟進的個案有6700 個，2008 至09 年則有4300 個，每個個案可能涉及多於一宗的物業買賣。我們又不妨用下面的辦法推想一下：如果香港境內外出現某種情，使得有40 億元資金在香港住宅樓市掃貨，用40 億元作為10%的訂金，就可以買下價值400 億元的住宅樓。400 億元是多少？大概等於全港空置二手住宅樓的兩成和兩成新落成的單位，造成樓盤貨源短缺的現象。

這種情在1997 年出現過。1997 年的炒風極為劇烈，當年住宅單位的買賣合同有17 萬宗，1996 年有13萬宗，兩年相差4 萬宗，等於2009 年住宅樓買賣合同宗數的37%（見圖一）。

香港不想管炒家也無增值稅中間階層是弱者

炒家是什麼人？大家身邊都會有親友，手上有三五百萬元，今天用幾十萬買這個單位，下星期再用幾十萬買另一個單位，香港有這種閒錢的人極多，也是我們社會的一種特色。

比起買樓自住的人，炒家有什麼特點？一是手上有餘錢；二是敢冒風險；三是下手快。樓市上升，由於炒家已對目標大型屋的各座各單位的情瞭如指掌，有時甚至可以不看單位的內部裝修，光憑經紀的介紹就簽訂臨時買賣合約。經紀做炒家的生意要比自住買家快，在這種市下，買樓自住的市民抱怨的不僅是樓價高，而是和炒家之間的不對稱的競爭。

炒家造成的另一個影響是退市快。香港的私人住宅單位，平均每10 年轉手一次（見2010 年4 月30 日「筆陣」），絕大多數自住業主不會隨市價變化出出入入，因為總要有地方住。炒家好市時追價追貨，跌市時拋貨止蝕，因此加大了價格的波幅。

為什麼要在炒家和外地買家問題上許多筆墨？在我們這個社會，大家不想管炒家，不想收資本增值稅，也不想限制外地買家。因此我們就更應該多些考慮香港人在這種環境中的置業安居需要，中間階層在這種環境中是絕對的弱者。

有種說法認為，中間階層家庭想買樓買不起，我們可以通過增加賣地，降低樓價，使得這階層的人買得起。我認為有兩個問題要考慮：（一）居屋的訂價約為市價七成，要中間階層家庭負擔得起，私樓價格要降低三成，這是不是我們希望見到的結果？（二）香港的人均居住面積相當小，樓價下跌，有樓的人會換樓，現有業主換樓的出價能力會比第一次置業的中間階層家庭強，單憑增加私人住宅用地供應，是否可以協助中間階層上車，大有疑問。

由於生產需時，地產的供應矛盾經常出現，不是供不應求就是供過於求，因此價格的波動，比大多數商品要大。世界上的主要房地產市場、地產公司、地產投資基金等賺錢和蝕錢的幅度都很大，連銀行也往往因房地產貸款而倒閉。美國盛產諾貝爾獎的經濟學家，再加入各種各樣的專家，發明各種各樣的預測程式，但住宅和商業樓宇的市場大幅波動，仍然造成個人、企業和金融機構的巨大損失。

政府不能在房屋問題無角色但「托價」和「壓價」力量不大

政府出台房屋政策，碰上跌市，如何是好？任何大政策，都有可能在出台之時，碰上外界因素而遭挫折。政府固然應該謹之慎之，應該對地產市場，對已經擁有物業的人小心保護，但沒有一個地產市場可以永遠平穩發展，這是地產市場的本性。

大家可以看新加坡在過去17 年的經驗。新加坡重建局的數字顯示（圖二），當地私人住宅價格指數從1993 年第一季度至1996 年第二季度之間，由80 點升至180 點，再在1996 至1998 年兩三年間回跌至100 點。其間新加坡元對港元匯率下跌16.6%。以港元計，這兩三年間的新加坡私人樓價下跌54%。比起1996 年第二季度的歷史高峰，新加坡樓價下跌後，何時「重見家鄉」，答案是12 年後的2008 年第一季度。新加坡的大跌市，和政府的房屋政策有沒有關係？沒有。跌市前新加坡政府沒有房屋政策上的大動作。

1997 年亞洲金融風暴席捲亞洲，由於資本急速流走造成銀根緊縮，東南亞各國與香港無一倖免。1997、98年香港的按揭貸款利率上升至9%和11.25%，樓市受壓。

1997 年下半年開始衝擊亞洲經濟的，不叫「亞洲房地產海嘯」，叫「亞洲金融海嘯」。香港、新加坡、韓國、台灣、泰國、馬來西亞等無一倖免。1996 年香港的按揭年利率是10.5%，1998 年上升至11.25%，之後的幅度是2%至9%。香港政府的房屋政策不會影響利率走勢，即使我們堅決不協助市民買樓自住，如果利率上升至1998 年的11.25%，樓價一樣會應聲倒地。

政府協助香港市民置業，有沒有責任風險？我認為政府提供補貼促成社會目標，沒有強迫接受，無可厚非。在工業經營的廠戶在接受低地價的資助後，有沒有倒閉或破產的？當然有，包括30 年前做急凍點心的，做鵝肝醬的都是例子。廠戶向工業公司申請前，要做好風險評估，準備好資金。同樣道理，向政府借錢、向按揭公司借錢買樓自住的業主也一樣。由於亞洲金融海嘯造成的大跌市，新加坡有沒有大比例的負資產？有，從圖二的數據中大家可以推算。

香港政府不能在房屋問題上沒有角色，建出租公屋，停建復建居屋，停止或恢復置業貸款，以至最起碼的增加住宅用地供應量，都可以被視為對樓價有影響的動作。地價高，有人說政府有高地價政策；地價回落，有人說政府賤賣土地。市民大眾和「市場人士」對政府房屋政策的「托價」和「壓價」的力量愈盲目相信，政府的房屋和土地政策空間就愈少，市場以外積聚的住屋壓力就愈大。

規劃長遠房屋供求不能完全交託市場

接我想談點對青年家庭置業自住的看法。青年人不應好高騖遠，我完全同意，因此我不贊成大陸的青年人，在考慮買第一套房時，要買大面積的新單位，一步到位，買不起就抱怨社會。但我認為應該深入了解香港年輕家庭的置業需要。今天新一代的青年人，也許每個月可以供得起上車盤，但兩口子首期是問題。家境寬裕的父母往往「墊支」首期，然後讓年輕人克勤克儉，每月按時向銀行供款。還款能力是一個門檻，首期也是門檻。香港的大學生之中，有五六成人家住公屋，家境並不寬裕，有多少人可以靠父母「墊支」首期？香港只有兩成青年人上大學，其餘八成青年人收入更低，加薪機會不比大學生好，這批人的人數更多，又如何負擔上車盤？

青年人碰上的另外一個問題是爬升問題，大學生從師兄師姐口中知道離校五六年後的進程並不樂觀。我們二三十歲那個年頭，加薪快，晉升機會好，躊躇滿志。今天情大大不同。這個問題不是一個簡單的問題，要綜合解決，但我們應該知道今時和往日的不同。

30 多萬居屋業主中，大多數人買的是安居，升值固然好，但不是買居屋的主要動機。更重要的是，香港社會穩定，經濟向上發展，樓價升值，愈多中間階層和社會的上層一齊分享到這種成果愈好，這不僅是公平問題，是為了香港長期穩定繁榮的務實的政治需要。

估計長遠房屋需求，規劃長遠房屋供應，全世界的資本主義社會都要做，這是城市規劃和社會規劃的一個重要內容，不能完全交託市場。有了長遠規劃，因時制宜，因地制宜，靈活進退，是不二之途。【樓市和住房之五】